キレのある部分痩せ

2階の階段をスロープにしましょうと管理組合も賛成して議題に乗せたのですが、「個人の利益のために組合のお金を使うのか」という反対意見が出たそうです。 その頃はまだバリアフリーという概念がそれほど一般的ではなかったので、反対されたのだと思います。
とにかく、その工事がなぜ必要なのか、それによってこのマンションがどう資産価値を保つのか、情報公開をしながら、きちんと説明していくことが大切だと思います。 組合の管理業務を行うための資金は、区分所有法で区分所有者がその持ち分に応じて負担するように定められています。
専有部分の面積割合によって負担するのが一般的ですが、公社などの分譲住戸では規約によって住戸の均等割としている場合もあるようです。 組合資金は「管理費」と「修繕積立金」とに区別されています。
管理費は、共用部分の日常的な管理のための費用として徴収されるもので、一般会計と呼ばれます。 これに対して修繕積立金は、計画修繕や大規模修繕工事の費用をまかなうために積み立てる金銭で、特別会計と呼ばれます。

修繕に要する費用は金額も大きく、一時に徴収しようと思っても全員から徴収することは難しいため、計画的に積み立てることになっています。 大規模修繕ともなると、少なくとも数千万円の費用がかかります。
参考までに国土交通省が平成日年度に全国のマンション管理組合に対して行ったマンション総合調査から、大規模修繕工事にかかった総額のデータを載せておきます。 目先の利益より将来の安心区分所有者も購入時に駐車場料金の安さに飛びついたとしても、将来高額の修繕積立金を請求されることになれば、困るのは自分自身です。
とにかく、販売後のマンションの資産価値をどのように守っていくのか、売り手としての責任を忘れたような無責任な売り方をするディベロッパーは信頼できません。 また、駐車場利用料や管理費の安さに魅かれてくる区分所有者ばかりでは、マンションの資産価値維持を一緒に考える場合、足並みが揃わないことになるかもしれません。
将来修繕が必要になって、管理費を値上げしようにも多くの区分所有者の支持が得られないことも十分に予想されます。 財団法人駐車場整備推進機構によると、全国の分譲マンション敷地内の駐車場設置率は約10%で、世帯当たりの車保有率15%に比べると約半分と、駐車場不足が指摘されています。
そこで敷地の有効活用という点で機械式駐車場が注目されるわけですが、問題になるのが平面白走式の2～4倍かかるともいわれるランニングコストです。 満車だろうと空きがあろうと、かかる費用は同じですから、稼働率が悪ければ収入がないだけ組合の負担が大きくなるわけです。
稼働率が悪いということで機械式をやめて平置きの駐車場にしたことにより、大幅な財政改善を図ったマンションもあるそうです。 このあたりは、マンションが置かれている状況に合わせて考えるべきことでしょう。
管理費の滞納問題ところで、管理費の滞納は今多くの管理組合が頭を悩ませている問題です。 滞納者への対策も、少額訴訟制度などが整備されて、機動的な対応がずいぶん楽に行えるようになりましたが、裁判に縁の薄い一般人からすると考えるだけで気が重くなる問題です。
管理費の徴収はどの管理組合でも管理会社に委託していると思いますが、管理会社は管理組合の義務を代行しているだけで、最終的には債権者である管理組合が自ら回収しなければなりません。 どうしても対応が先送りになり、次の理事、理事長に任せようとしがちですが、最も重要なことは滞納額が少額であるうちにすばやく対応することです。

建替えはマンションが老朽化してから考えればいいだろうという反論があるでしょう。 確かに、建替えそのものを急いで行う必要はまったくありません。
いたずらに建替えを急ぐことは、メリットより弊害のほうがずっと大きいことも予想されます。 とはいえ、建替えについての勉強や検討、あるいは準備は、早い段階から行うべきだと私は思います。
その理由は、建て替えられる可能性があるか否かによって、現在のマンションをどのように維持管理していくのか、方針が大きく異なるからです。 現状によって異なる対応策仮に、現在のマンションの容積に余裕があり、規模がより大きなマンションに建て替えれば、工事費などの建替えの費用がまかなえて、個人の負担が少なくてすむというのであれば、5年、10年後の建替えを視野に入れた修繕や準備が必要になってきます。
これに対して、容積の余剰があまりないとか、法的な制約があるなどの理由で、自分たちで建替えの費用をまかなわなければならないとなると、建替えについて大勢の区分所有者の足並みをそろえることは容易なことではありません。 むしろ、長期的な視点から修善計画を立て、十分な修繕改修を行って、今のマンションをできるだけ長期間維持するための対策を実施するということになるでしょう。
例えば、耐震性に問題があれば、柱や壁の補強や開口部への「すじかい」の設置が必要になります。 エレベーターのないマンションであれば、外付けでエレベーターを設置する方法を検討する、といった本格的な修繕改修も考える必要があります。
もし将来の建替えが困難で、本格的な修繕改修工事が必要になる場合には、かなりの費用の負担と日常生活への影響が発生します。 長期修繕計画を見直し、修繕積立金を値上げするなどの対策を講じつつ、アンケート調査などを実施して修繕改修のための予備調査を行い、修繕改修の方針を決めることが必要です。
実際、萩中住宅では、建替えの勉強を開始してから建替え決議に至るまで、約10年もの期間を要しました。 その問、大規模な修繕は必要最小限度にとどめ、アンケート調査やさまざまな角度からの建替え計画の検討を行い、そのために修繕積立金を利用しました。
それは管理組合の中に、建替えによってマンションを再生しなければ、みんなが将来にわたって安心して快適な住環境を手に入れることはできない、という共通の認識と目標があったからだと思います。 いたずらに「スクラップ&ビルド」を推奨するのも考えものだと思います。

やはり慎重に判断しなければいけないと思います。 事実、区分所有法に定める建替え決議についても、改正前は区分所有者の5分の4以上の賛成のほかに「建物の老朽化」や「修繕する場合には建替えより余計に費用負担がかかること」、言い換えれば修繕より建て替えたほうが経済的だという条件を充たすことが建替え決議の成立には必要でした。
これはいってみれば、国が建替えの判断について基準を設けていたということです。 しかし、「老朽化している」「過分の費用が必要だ」ということをだれがどのように判断したらよいのでしょうか。
これらの判断は個人の価値観によって大きく異なり、定まった基準はないはずです。 区分所有法の改正を受けてマンションの建替え実際の事例でも、建替え決議が成立した後に、建替えの賛成者と反対者の間で、この点の解釈をめぐって裁判上の争いになることが多く、建替え決議が成立しても、一人でも反対者がいると建替え事業に着手できないという状況になりました。
これでは一人でも反対者がいたら裁判になって建替え事業を行うことなど実質的に不可能です。

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